Comprar um imóvel na Suíça romanda não é como comprar um imóvel na França ou na Bélgica. As regras de financiamento, os requisitos de capital próprio e o quadro legal exigem uma preparação específica, muito antes da primeira visita.
Revisão da Lex Koller: o que muda para os compradores estrangeiros em 2026
Você é fronteiriço, expatriado ou cidadão fora da UE/AELE? A estratégia de compra na Suíça romanda está mudando. O Conselho Federal lançou em 15 de abril de 2026 um projeto de revisão da Lex Koller, atualmente em consulta, que visa restringir ainda mais o acesso à propriedade para pessoas no exterior.
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Entre as mudanças propostas:
- Cidadãos de países fora da UE/AELE vivendo na Suíça sem permissão de residência C deverão novamente obter uma autorização para comprar sua residência principal.
- Uma obrigação de revenda em dois anos está prevista se o imóvel não for mais utilizado como residência principal, com um controle municipal das mudanças de domicílio.
- A compra de ações de empresas imobiliárias listadas ou de cotas de fundos imobiliários residenciais seria proibida para pessoas no exterior, fechando a via de acesso via Bolsa.
- O limite de residências secundárias para não residentes seria reduzido pela metade, com alguns relaxamentos direcionados para habitações de pessoal na hotelaria.
Essas medidas ainda não estão em vigor, mas indicam um endurecimento claro. Se seu projeto de aquisição diz respeito a uma residência secundária ou se você ainda não possui a permissão C, é melhor antecipar agora os prazos administrativos. Várias agências especializadas acompanham esse tipo de procedimento na Suíça romanda, por exemplo, em https://blue-immo.ch/, onde os imóveis são filtrados por cantão e tipo de projeto.
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Orçamento imobiliário na Suíça romanda: capital próprio e capacidade real
O primeiro filtro, aquele que elimina a maioria dos projetos, é o montante do capital próprio. Na Suíça, é necessário aportar no mínimo 20% do preço de compra para uma residência principal. Isso não é negociável.
Esse limite parece simples, mas esconde uma sutileza. Uma parte desses 20% deve vir de liquidez ou de ativos fora do fundo de pensão (pelo menos 10% do preço). O saldo pode vir do segundo pilar (LPP), mas não a totalidade.
Capacidade de empréstimo: a regra do terço
Os bancos suíços aplicam um cálculo rigoroso. As despesas relacionadas à habitação (juros hipotecários calculados a uma taxa teórica, amortização do segundo grau e despesas de manutenção) não devem ultrapassar um terço da renda bruta da família. Essa taxa teórica é frequentemente fixada em torno de 5%, bem acima das taxas reais do mercado.
Uma renda alta não é suficiente se faltar capital próprio, e vice-versa. Ambas as condições devem ser atendidas simultaneamente. Muitos compradores descobrem essa dupla restrição tarde demais.
Pesquisa de imóvel: definir antes de visitar
Portais como immobilier.ch concentram a maioria dos anúncios na Suíça romanda. Você encontrará imóveis em Genebra, Lausanne, Friburgo ou Neuchâtel com filtros por preço, área e número de cômodos.
Por que não começar as visitas imediatamente? Porque o mercado está apertado. Os preços das casas continuaram a subir em 2025-2026, e os imóveis bem localizados são vendidos em poucos dias. Visitar sem ter fechado a parte financeira é perder tempo.
Três critérios a serem definidos antes da primeira visita
Confirme sua capacidade de empréstimo com um banco ou corretor. Obtenha um atestado de financiamento provisório. Defina uma zona geográfica realista em relação ao seu orçamento, e não o contrário.
A diferença de preço entre duas comunas vizinhas pode ser espetacular. Na região do Lago de Genebra, afastar-se alguns quilômetros de Lausanne ou Genebra altera consideravelmente o preço por metro quadrado.
Compra de imóvel na Suíça: a passagem pelo notário
Diferente da França, o notário na Suíça é escolhido pelo comprador na maioria dos cantões romandos. Seu papel vai além da simples autenticação: ele verifica o registro de imóveis, as servidões, as possíveis hipotecas existentes e redige o contrato de venda.
Os custos do notário variam de acordo com os cantões. Em Genebra, eles estão entre os mais altos da Suíça romanda. No cantão de Vaud, a tabela é diferente. É necessário incluir esses custos no orçamento total desde o início, pois eles se somam ao capital próprio exigido pelo banco.
Prazo entre a promessa e o ato definitivo
O processo é geralmente mais rápido do que na França. Uma vez que o acordo é alcançado, a assinatura do ato autêntico pode ocorrer em algumas semanas. Mas se você financiar com o segundo pilar, o desbloqueio dos fundos adiciona um prazo adicional que deve ser antecipado.
Um último ponto frequentemente negligenciado: o imposto sobre os ganhos imobiliários se aplica à revenda, e sua taxa diminui com o tempo de posse. Comprar um imóvel na Suíça romanda também é pensar na saída desde a entrada.