Der Kauf einer Immobilie in der Westschweiz unterscheidet sich erheblich von einem Immobilienkauf in Frankreich oder Belgien. Die Finanzierungsregeln, die Eigenkapitalanforderungen und der rechtliche Rahmen erfordern eine spezifische Vorbereitung, lange bevor die erste Besichtigung stattfindet.
Überarbeitung der Lex Koller: Was sich 2026 für ausländische Käufer ändert
Sie sind Grenzgänger, Expat oder Nicht-EU/EFTA-Bürger? Die Kaufstrategie in der Westschweiz verändert sich. Der Bundesrat hat am 15. April 2026 ein Projekt zur Überarbeitung der Lex Koller gestartet, das derzeit in der Konsultation ist und darauf abzielt, den Zugang zum Eigentum für Personen im Ausland weiter einzuschränken.
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Zu den geplanten Änderungen gehören:
- Nicht-EU/EFTA-Bürger, die ohne C-Bewilligung in der Schweiz leben, müssten erneut eine Genehmigung beantragen, um ihre Hauptwohnung zu kaufen.
- Eine Verkaufsverpflichtung innerhalb von zwei Jahren ist vorgesehen, wenn die Immobilie nicht mehr als Hauptwohnung genutzt wird, mit einer kommunalen Kontrolle der Wohnsitzwechsel.
- Der Kauf von Aktien börsennotierter Immobiliengesellschaften oder von Anteilen an Wohnimmobilienfonds wäre für Personen im Ausland verboten, wodurch der Zugang über die Börse geschlossen wird.
- Das Kontingent für Zweitwohnungen für Nichtansässige würde halbiert, mit einigen gezielten Erleichterungen für Personalwohnungen im Gastgewerbe.
Diese Maßnahmen sind noch nicht in Kraft, zeichnen jedoch eine klare Verschärfung ab. Wenn Ihr Erwerbsprojekt eine Zweitwohnung betrifft oder Sie noch keine C-Bewilligung haben, ist es besser, die administrativen Fristen jetzt schon zu antizipieren. Mehrere spezialisierte Agenturen unterstützen solche Vorhaben in der Westschweiz, beispielsweise auf https://blue-immo.ch/, wo die Immobilien nach Kanton und Projektart gefiltert werden.
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Immobilienbudget in der Westschweiz: Eigenkapital und tatsächliche Kaufkraft
Der erste Filter, der die Mehrheit der Projekte ausscheidet, ist der Betrag des Eigenkapitals. In der Schweiz muss mindestens 20 % des Kaufpreises für eine Hauptwohnung eingebracht werden. Das ist nicht verhandelbar.
Diese Schwelle scheint einfach, birgt jedoch eine Feinheit. Ein Teil dieser 20 % muss aus liquiden Mitteln oder Vermögenswerten außerhalb der Pensionskasse stammen (mindestens 10 % des Preises). Der Rest kann aus dem zweiten Säule (LPP) kommen, aber nicht die gesamte Summe.
Kreditfähigkeit: die Drittelregel
Die Schweizer Banken wenden eine strenge Berechnung an. Die Wohnkosten (Hypothekenzinsen, die zu einem theoretischen Satz berechnet werden, Amortisation der zweiten Säule und Instandhaltungskosten) dürfen ein Drittel des Bruttoeinkommens des Haushalts nicht überschreiten. Dieser theoretische Satz liegt oft bei etwa 5 %, weit über den tatsächlichen Marktzinsen.
Ein hohes Einkommen reicht nicht aus, wenn das Eigenkapital fehlt, und umgekehrt. Beide Bedingungen müssen gleichzeitig erfüllt sein. Viele Käufer entdecken diese doppelte Einschränkung zu spät.
Immobiliensuche: Zielsetzung vor der Besichtigung
Portale wie immobilier.ch konzentrieren die Mehrheit der Anzeigen in der Westschweiz. Dort finden Sie Immobilien in Genf, Lausanne, Freiburg oder Neuenburg mit Filtern nach Preis, Fläche und Anzahl der Zimmer.
Warum nicht sofort mit den Besichtigungen beginnen? Weil der Markt angespannt ist. Die Preise für Häuser sind in den Jahren 2025-2026 weiter gestiegen, und gut gelegene Immobilien sind innerhalb weniger Tage verkauft. Ohne die finanziellen Aspekte geklärt zu haben, Zeit mit Besichtigungen zu verlieren, ist ineffizient.
Drei Kriterien, die vor der ersten Besichtigung festgelegt werden sollten
Bestätigen Sie Ihre Kreditfähigkeit bei einer Bank oder einem Makler. Holen Sie sich eine vorläufige Finanzierungsbestätigung. Definieren Sie eine realistische geografische Zone in Bezug auf Ihr Budget, nicht umgekehrt.
Der Preisunterschied zwischen zwei benachbarten Gemeinden kann spektakulär sein. Im Genferseegebiet verändert sich der Preis pro Quadratmeter erheblich, wenn man sich nur wenige Kilometer von Lausanne oder Genf entfernt.
Immobilienkauf in der Schweiz: der Gang zum Notar
Im Gegensatz zu Frankreich wird der Notar in der Schweiz in den meisten romandischen Kantonen vom Käufer gewählt. Seine Rolle geht über die bloße Beglaubigung hinaus: Er überprüft das Grundbuch, die Dienstbarkeiten, mögliche bestehende Hypotheken und verfasst den Kaufvertrag.
Die Notarkosten variieren je nach Kanton. In Genf gehören sie zu den höchsten der Westschweiz. Im Kanton Waadt ist die Gebührenordnung anders. Diese Kosten müssen von Anfang an in das Gesamtbudget eingeplant werden, da sie zu dem von der Bank geforderten Eigenkapital hinzukommen.
Frist zwischen dem Versprechen und dem endgültigen Vertrag
Der Prozess ist in der Regel schneller als in Frankreich. Sobald eine Einigung erzielt wurde, kann die Unterzeichnung des notariellen Aktes innerhalb weniger Wochen erfolgen. Wenn Sie jedoch mit der zweiten Säule finanzieren, führt die Freigabe der Mittel zu einer zusätzlichen Verzögerung, die man im Voraus einplanen sollte.
Ein letzter oft vernachlässigter Punkt: die Steuer auf Immobiliengewinne gilt beim Verkauf, und ihr Satz sinkt mit der Haltedauer. Der Kauf einer Immobilie in der Westschweiz bedeutet auch, bereits beim Einstieg an den Ausstieg zu denken.